Guide Complet du Prêt Immobilier, Taux d'Endettement & Tableau d'Amortissement

La mensualité d'un prêt à taux fixe et à échéances constantes se calcule selon la formule actuarielle standard :

M = C × [ t / (1 - (1 + t)^(-n)) ]

Où C représente le capital emprunté, t le taux d'intérêt périodique mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre total de mensualités (durée en années × 12).

Au début du prêt, chaque mensualité rembourse principalement des intérêts bancaires et une faible part de capital. Au fil des années, la tendance s'inverse : le capital restant dû diminuant, la part d'intérêts baisse au profit du remboursement du capital.

En France, les banques sont tenues de respecter les règles contraignantes du HCSF :

• Taux d'effort maximal : 35 % des revenus nets du foyer (assurance emprunteur obligatoire incluse).

• Durée maximale d'emprunt : 25 ans (portée à 27 ans dans le cas d'un achat en VEFA ou de travaux représentant au moins 25% du coût total).

• Reste à vivre : Le montant restant disponible après déduction des mensualités doit couvrir les besoins élémentaires du foyer (généralement 800 € à 1 000 € pour un adulte, + 300 € par enfant).

Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Lemoine en 2022, tout emprunteur peut résilier et changer son assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni préavis, sous réserve d'équivalence des garanties.

Opter pour une délégation d'assurance auprès d'un assureur externe permet fréquemment de diviser par deux le coût de l'assurance par rapport au contrat groupe de la banque, soit plusieurs milliers d'euros d'économies nettes.